Immobilie bei Scheidung – die drei realistischen Wege
Weg 1: Gemeinsamer Verkauf am freien Markt
Der wirtschaftlich meist beste Weg – Marktpreis statt Versteigerungserlös. Voraussetzung ist die Einigung beider Ehegatten. Der Erlös tilgt zunächst das gemeinsame Darlehen; was übrig bleibt, wird nach den Eigentumsanteilen geteilt – nicht automatisch 50/50, sondern wie im Grundbuch eingetragen.
Weg 2: Übernahme mit Auszahlung
Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie allein und zahlt den anderen aus. Drei Bausteine sind zu regeln:
- Verkehrswert nachvollziehbar ermitteln – Gutachten oder mindestens zwei Maklergutachten.
- Darlehen umschulden – die Bank muss den ausziehenden Ehegatten aus der Haftung entlassen, das geht nicht automatisch.
- Notarielle Übertragung des Miteigentumsanteils, Eintragung im Grundbuch.
Weg 3: Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung gelingt, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Die Immobilie wird öffentlich versteigert; der Erlös wird unter den Miteigentümern verteilt. Erlöse liegen oft 20–30 % unter dem Verkehrswert – wirtschaftlich meist die schlechteste Option, aber ein wirksames Druckmittel.
Wertermittlung – die Basis jeder Lösung
Der Verkehrswert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags zählt für den Zugewinn. Bei der Übernahme wird häufig der aktuelle Marktwert herangezogen. Sachverständigengutachten kosten ca. 1.500–3.000 Euro, sind aber bei Streit jeden Cent wert.
Darlehen: das unterschätzte Risiko
Beide Ehegatten haften gegenüber der Bank weiter – auch nach der Scheidung – solange sie im Darlehensvertrag stehen. Eine Übernahme funktioniert nur, wenn die Bank den ausscheidenden Ehegatten aus der Mithaftung entlässt. Banken verlangen dafür ausreichende Bonität des verbleibenden Schuldners.
Steuerfalle: Spekulationsfrist
Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft und war sie nicht durchgehend selbst genutzt, fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). Auch die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Ehegatten kann steuerpflichtig sein, wenn er bereits ausgezogen war – hier ist Vorsicht und steuerliche Beratung Pflicht.
Sonderfall: Immobilie gehört nur einem Ehegatten
Steht die Immobilie nur auf einem Namen, geht sie nicht in die Auseinandersetzung – aber ihr Wertzuwachs während der Ehe fließt in den Zugewinn ein. Der andere Ehegatte hat dann Anspruch auf hälftigen Wertzuwachs als Geldzahlung, kein Eigentumsrecht an der Immobilie.
FAQ
Häufige Fragen
Wer darf während der Trennung in der Wohnung bleiben?
Wer dringender auf die Wohnung angewiesen ist – meist der betreuende Elternteil. Geregelt in § 1361b BGB (Wohnungszuweisung bei Trennung). Eigentum spielt erst nach Rechtskraft der Scheidung wieder die volle Rolle.
Können wir die Immobilie auch gemeinsam behalten?
Rechtlich ja – z.B. als Vermietungsobjekt. Praktisch entstehen oft neue Streitigkeiten über Mieter, Instandhaltung und Verkauf. Die meisten Paare wickeln ab.
Was kostet eine Teilungsversteigerung?
Gerichtskosten ca. 0,5 % des Verkehrswerts plus Anwaltskosten. Der eigentliche Verlust liegt aber im niedrigeren Versteigerungserlös – häufig 20–30 % unter Markt.
Wie wirkt sich das Darlehen auf den Zugewinn aus?
Das Restdarlehen wird als Verbindlichkeit vom Verkehrswert abgezogen – maßgeblich ist die Valuta zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags.
Weiterführend
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